Em 16 de setembro de 2024, foi promulgada a Lei nº 14.973, a qual regulamenta a atualização do valor de imóveis no imposto de renda para pessoas físicas e jurídicas, autorizando que sejam atualizados ao valor de mercado.
Na venda de imóveis, na qual gera ganho de capital ao vendedor, a alíquota aplicada do referido imposto atualmente é de:
- Pessoa Física: A alíquota varia de15% à 22,5%, sendo 15% para ganhos de até R$ 5 milhões; e
- Pessoa Jurídica: A alíquota totaliza 34%, resultado de 15% de Imposto de Renda (podendo ter um adicional de 10% dependendo do porte da empresa) e 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Com a nova lei, o contribuinte – pessoa física ou jurídica – poderá ajustar o valor declarado do imóvel ao valor de mercado.
De acordo com a Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, da Receita Federal do Brasil, o ajuste do valor dos imóveis deverá ocorrer até o dia 16 de dezembro de 2024 por meio da Dabim – Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis, a qual está disponível, desde 24 de setembro de 2024, no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.
Contudo, para a realização do ajuste do valor, o contribuinte terá que pagar em 90 dias – até o dia 16 de dezembro de 2024 – o imposto de ganho de capital com alíquota reduzida, ou seja, se a pessoa física ou jurídica atualizar o valor de seus imóveis, terá que pagar o referido imposto com as seguintes alíquotas calculado sobre o valor ajustado (diferença do valor anterior e o novo valor declarado):
- Pessoa Física: Alíquota de 4%
- Pessoa Jurídica: A alíquota total de 10%, resultado de 6% de Imposto de Renda e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
Contudo, como já é sabido pelos contribuintes e como expressado popularmente, “não existe almoço de graça”. A redução integral do imposto ocorrerá caso o imóvel venha a ser vendido após 15 anos do ajuste, caso contrário, o contribuinte terá que pagar o imposto de ganho de capital de qualquer forma.
Ou seja, a Lei nº 14.973/2024 altera a base de cálculo para a aplicação do Imposto de Renda sobre o ganho de capital (valor do imóvel), porém mantem a alíquota do referido imposto.
O referido benefício da redução do imposto será maior quanto mais tempo ele levar para ser vendido, iniciando os descontos da base de cálculo após 3 anos do ajuste cadastral, ou seja, caso o imóvel venha a ser vendido (i) entre 2025 e 2027, o contribuinte terá que pagar as alíquotas do imposto de renda normais em vigor sobre o valor ajustado, perdendo o valor já pago anteriormente à época do ajuste cadastral; (ii) caso o imóvel seja vendido em 2028, a base de calculo do imposto será a diferença do valor de aquisição do imóvel antes do ajuste e o valor de venda deduzido 8%.
Assim, para ter o benefício integral de não pagamento do imposto de ganho de capital, o contribuinte deverá aguardar 15 anos para vender seu imóvel, conforme a fórmula para encontrar a base de cálculo do imposto e a tabela percentual de desconto:
- Fórmula
GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
GK = ganho de capital;
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;
DTA= diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e,
% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme tabela abaixo.
- Tabela Percentual de Desconto
| Percentual de cálculo | Período entre a atualização do valor e a venda |
| 0% | Até 36 meses |
| 8% | Entre 36 e 48 meses |
| 16% | Entre 48 e 60 meses |
| 24% | Entre 60 e 72 meses |
| 32% | Entre 72 e 84 meses |
| 40% | Entre 84 e 96 meses |
| 48% | Entre 96 e 108 meses |
| 56% | Entre 108 e 120 meses |
| 62% | Entre 120 e 132 meses |
| 70% | Entre 132 e 144 meses |
| 78% | Entre 144 e 156 meses |
| 86% | Entre 156 e 168 meses |
| 94% | Entre 168 e 180 meses |
| 100% | Após 180 meses |
Ficou com alguma dúvida? A BBZ Sociedade de Advogados pode te auxiliar com relação a eventuais consultas sobre ajuste do valor de imóveis.
